“银行直供房”激增，与法拍房有何不同？



界面新闻记者 | 曾令俊



一套市场估价约200万元的房产，近日在第三方拍卖平台上以150万元成交，购买者并非从普通房东手中购得，而是直接与银行完成了交易。



他购买的不是普通二手房，而是近期增加的“银行直供房”。近期，包括农业银行、建设银行、交通银行等多家大型银行，以及一些中小银行通过阿里资产、京东等第三方平台大量直接销售房产，部分银行在售房产标的已超过千套。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受界面新闻记者采访时表示，近期银行“直售房产”之所以备受关注，一是规模突然增加了，当然主要还是中小银行，特别是农商行；二是银行开始重视从“To B”到“To B和To C”并重。

“之所以出现这种变化，一方面是银行开始重视债权处置；另一方面，在互联网+渗透的情况下，直接对C端已经成为必然趋势。”李宇嘉对界面新闻记者说。

银行“直供房”数量增加

阿里、京东等资产平台数据显示，农业银行、建设银行等多家银行正批量挂牌房产，部分房源价格比市价低25%；四川农信系统挂牌标的超2.5万个，吉林银行在售房产破2000套。

银行直供房最吸引人的无疑是其价格优势。兰州农商行9月底拍卖的兰州市城关区一套125平方米抵债房产，以151万元成交。而该小区同户型的中介挂牌价在180万至220万元之间；齐齐哈尔农商行住宅起拍价9.9万元；广东云浮农商行即将开拍的商住房，起拍价8万元。



所谓“银行直供房”，实质上大多是银行不良贷款处置的产物。当企业或个人借款人无力偿还贷款时，银行通过司法程序收回作为抵押物的房产，完成债权剥离取得清晰产权，然后以房东身份直接出售或出租。

据了解，这些房源主要有两个来源：

一方面，司法拍卖流拍后的“以物抵债”是重要渠道。某股份制银行挂牌的云南省安宁市房产及土地，曾经历司法拍卖但最终流拍，银行以1.3亿元的抵债金额取得产权，如今以4200万元的起拍价折价处置。

另一方面，银行也通过司法程序主动取得房产。兰州农商行在抚顺新区育才壹品小区持有的200多套住宅，就是因为开发商智峰地产欠款2.94亿元，法院裁定执行总额4.6亿元，银行凭强制执行文书完成过户后对外出售。

李宇嘉在接受界面新闻记者采访时表示，“直售房产”的银行，多为中小银行，农信社，这主要是由于过去楼市上行期，正规融资方面，对开发商的融资收紧，特别是一些资质较弱、经营不规范的地产商，不得不绕道信托等高成本的影子金融。但是，地产的投资收益诱惑比较大，一些经营自主权比较大，业务激进的中小银行，就对这些开发商发放了贷款。

与法拍房有何区别？

与传统的法拍房相比，银行直供房在产权清晰度上具有明显优势。

多位银行业人士对界面新闻记者指出，银行直供房产权清晰，交易对手直接为银行，有效规避了法拍房可能存在的民间借贷、长期租约等潜在隐患。

某城商行特资部人士对界面新闻记者说，“银行直供房相当于银行已经帮购房者过滤了一遍风险。银行会提前完成债权债务剥离，购买这类房产的法律风险远低于传统法拍房。”

李宇嘉对界面新闻记者说，银行“直售房产”，本质上与法拍房的区别不大，但交易风险相对较小，有利于加速资产处置。随着对银行业绩考核、资产处置力度的加大，加上地产下行后，表内部分不动产风险暴露加大，银行直接对接C端处置资产，可能会增加。因此，未来银行端可能成为房源供给的一个重要渠道。

“两者最大区别是风险可控性。”广州某房产中介公司店长对界面新闻记者说，“之前有客户买法拍房，成交后发现存在20年的长租约，根本无法入住；而银行直供房在挂牌前，会做三轮产权核查，隐性租约、二次抵押这些问题都会提前剥离。”

价格机制也截然不同。“法拍房靠竞价，有时会越拍越贵，而银行直供房定价更平稳一些。”上述中介公司店长对界面新闻记者说。

在产权上是否会有纠纷？“银行直售房产，意味着以物抵债，产权已经到了银行名下。由此，产权瑕疵的问题没有了，这对于促进资产交易，有积极意义。不过，由于债务人可能在使用房产，比如出租或者家中有老人居住，甚至还有其他债务纠纷，是否能及时清退也有一定不确定。”李宇嘉对界面新闻记者说。

不良资产压力上升

银行加速处置这些房产的背后，是不良资产压力的上升。

开源证券研报指出，2025年中报显示上市银行按揭不良率整体上行，部分银行上升幅度超过20bp。但由于按揭抵押品充足，同时利率调降亦大幅缓解居民端还款压力，降低了房贷客户违约概率，故当前按揭不良率绝对水平在各类零售贷款中仍最低，其风险仍处可控区间。

开源证券银行首席分析师刘呈祥认为，当前银行对于经营贷不良倾向于留存于表内，而非表外处置，故造成经营贷不良积累推升不良率。

某城商行贷后管理人员向界面新闻记者表示，“以往不良房产处置周期长达2-3年，现在通过直售模式，半年内就能完成变现，有的甚至更快。”



某不便具名的地产分析人士对界面新闻记者指出，“银行直供房”的事件受关注，本身是银行常规的年底资产盘活动作，所以从银行层面回笼资金的操作角度去理解即可。

李宇嘉对界面新闻记者说，传统的在资产处置平台上找大宗的B端买家，甚至C端客户比较难了。比如，今年三季度，资产处置平台上，法拍房的清仓率（交易量/挂牌拍品数量）仅为28.5%。银行“直售房产”一直存在，过去，大体量的不动产往往在各种资产处置平台上通过B端来批量处理，小规模的几套房，往往通过房产中介机构在二级市场上卖掉。

上述分析人士指出，购房者积极购房，包括关注“银行直供房”，都是住房消费中很正常的现象。当然从住房消费角度看，要做足功课，多了解此类房产的交易情况，在这种情况下才会有真正的捡漏机会。