上海“小阳春”土拍激战：大华、绿城勇夺“地王”，象屿67亿再入闵行

界面新闻记者 | 王婷婷

近期全国多地频现“地王”，楼市风向标上海也不能缺席。



3月28日，上海一举推出4幅地块，10余家开发商展开激烈的土地争夺大战，一天之内拍出两个“地王”，赢家是绿城和大华。此外，象屿今年多次在上海“陪跑”后也终于高溢价拿下闵行地块。

这是上海2025年第三批次地块迎来出让，分别是浦东新区北蔡地块、静安区大宁地块、闵行区兰香湖组团用地、青浦区西岑组团用地，总出让面积为41.61万平方米，规划总建筑面积55.86万平方米，起始总价约113亿元。

最终4宗地块均顺利成交，共收金138.35亿元。

首先完成出让的是闵行区兰香湖组团用地，该组团地块分为2个住宅地块和1个餐饮旅馆地块，总出让面积为217244平方米，规划总建筑面积198890平方米，起始总价56.14亿元，平均起始楼面价28225元/平方米；中止价为72.978亿元，对应溢价率30%。

该地块迎来两家房企参拍，分别是象屿和联发，均为厦门国资房企。最终，该地块由象屿以总价66.79亿元竞得，成交楼面价33580元/平方米，溢价率18.97%。

今年以来，象屿已多次参与上海土拍，但都与地块失之交臂。

2月20日，象屿参与奉贤新城一宗地块的竞拍，最终该地块被龙湖集团与建华集团联合体以总价10.57亿元竞得；1月份，象屿与保利发展、招商蛇口、国贸地产共4家房企参与松江SJS30003单元地块的争夺，最终保利发展以总价20.52亿元拿下该地块。

此次象屿高溢价拿下闵行地块，不仅打破了2025年拿地僵局，也再度进入熟悉板块，可谓双赢。据了解，象屿曾联合招商蛇口在紫竹板块打造了热门楼盘“公园1872”，项目八开八罄，累计销售额131亿元。此次再布局于此，能否再造红盘，值得关注。

本场土拍最受关注的当属静安区大宁地块和浦东新区北蔡地块。其中，静安区大宁地块的竞争尤为激烈，在土地开拍前，金茂甚至已做好拿地海报，但最终并未拿到地块。

该地块出让面积为10730.27平方米，容积率2.5，规划建筑面积26825.68平方米，起始价18.8亿元，起始楼面价70031元/平方米，中止价为26.30亿元。

地块吸引了北京城建、大华、华发、中海、招商蛇口、保利置业、绿城、建发、越秀&金茂共9家竞买人参与竞价，是今年以来上海土拍参与竞买人数最多的一幅地。

土拍现场，大华、建发、保利置业竞价最积极，此外越秀&金茂也出价多次，中海等房企主要持观望态度，偶尔出价。经过近1个小时67轮竞价，最终民企大华以24.86亿竞得，楼面价约92659元/平方米，溢价率32.31%，成为新的大宁板块单价“地王”。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，静安大宁板块已非常成熟，生活配套齐全，医院、商场一应俱全。自大宁金茂府把大宁板块价格快速提升后，区域高端改善的潜质被挖掘出来。尤其是久光中心等中高端消费场所的完善，提升区域生活品质。

“拿地的企业是上海本土民营企业大华，说明上海楼市出现积极转变后，民营企业拿地的决心和参与度都有提高。对大华而言，手中的土地储备又往市中心进了一步，未来利润也值得期待。”卢文曦表示。

实际上，大华此次拿地颇有一副势在必得的态势，频频举牌跟价，屡次在关键节点刷新价格线。而且，不仅在该宗地块拿地决心极强，在另一宗热门地块浦东新区北蔡地块的竞拍中也“寸步不让”，出价迅速。

具体而言，下午出让的浦东新区北蔡地块吸引了大华、国贸&中铁建、招商蛇口、保利发展、建发、绿城、金茂共7家竞买人参与，经过66轮竞价触达中止价29.159亿元，转入竞“高品质建设”指标阶段。



直到竞“高品质建设”阶段，大华等5家房企退出竞争，国贸&中铁建、绿城确认参加。最终，绿城以总价29.159亿元+商品住宅装修标准5000元/平方米（集采价）+计容公共服务设施300平方米+高端人才住房配建比例0.6%竞得该地块，成交楼面价71412元/平方米，溢价率40%，刷新板块“地王”。

中指研究院上海数据总经理张文静指出，浦东新区北蔡地块所处的北蔡板块属于浦东中环内的大型居住板块，板块内交通便利，配套成熟，新房库存出清周期较短。该地块位于北蔡板块东北角，邻近花木和张江板块，未来可承接两大板块外溢的客户群体。



除此之外，本次推出的青浦区西岑组团用地，最终由长三角投资底价竞得，成交总价17.54亿元，成交楼面价6008元/平方米。

至此，上海2025年第三批次土拍4宗地块全部完成出让，总出让金额138.35亿元。

值得一提的是，厦门国资房企建发虽然本次在上海土拍中“颗粒无收”，但同一时间在隔壁杭州以超100%溢价率拿下新“地王”。

3月28日，杭州也推出4宗涉宅地块出让，其中蒋村文新单元XH030203-01（3）地块“人气”最高，起始价约16亿元，起始楼面价40870元/平方米。现场经过102轮竞价，最终建发以总价34.35亿元竞得，成交楼面价88029元/平方米，溢价率115.39%，成为杭州新单价“地王”。

在上海易居房地产研究院院长丁祖昱看来，高价地的背后实际也反映出企业投资信心持续修复，不过在市场承压的背景下，房企愈加注重“利润率”和“安全性”，核心城市优质宅地成为头部房企低风险配置的首选。

“在优质地块供应的带动下，核心城市土地市场率先回暖，加之一二手房价、去化率、成交规模等需求侧指标带来的正向反馈，2025年上半年核心城市有望延续年初的土拍热度，并助力房地产行业加快筑底企稳。”